从“买买买”到“卖卖卖”，盘盘王健林的神逻辑（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第28期）王健林因为卖资产而不是买资产上了头条，这事确实稀奇。“资本市场十

　　王健林因为卖资产而不是买资产上了头条，这事确实稀奇。“资本市场十大未解之谜”之一的“万达还能撑多久”，到底是个流行的段子，还是个严肃的命题？

　　7月10日，万达商业、融创中国（1918.HK）联合发布公告：融创以295.75亿元收购了13个万达文旅城91%的股权，并以335.95亿元收购万达旗下76家酒店。交易总额达到631.7亿元。

　　生意场上有买有卖本不稀奇，但这次王首富的逻辑实在叫人看不懂。就在交易发生前10天——6月30日，他才刚刚为哈尔滨万达城的开业站了台。而在6月份，万达分别在昆明、济南拿了大宗地块，用于文旅项目建设。

　　此前，万达城几乎成了王健林的另一张名片，时刻被他挂在嘴边。《中国经济周刊》记者曾在多个场合听王健林描述万达城的“宏图大业”，“要让上海迪士尼乐园10~20年内盈不了利。”酒店项目也是王健林的“招牌菜”，他说，“我有一个梦想，要把中国酒店品牌打到全世界。”

　　言犹在耳，万达旗下的文旅项目和酒店怎么会突然换了东家？

　　虽然业内皆知文旅项目和酒店投资回收期长，但按正常逻辑，万达“养着”这些项目并非难事，何况王健林多次表示看好旅游业，旅游是“能发财”的投资。

　　那么，万达到底发生了什么事？将文旅项目和酒店清仓式甩卖的背后是什么原因？

　　王首富的“神逻辑”

　　柳传志曾经评价王健林，在产业选择上极具前瞻性而且决策果敢。“2000年万达开始做商业地产，当时国内还没有商业地产概念，不仅外人看不懂，企业内反对声音也很多，住宅地产发展那么好，为什么要自讨苦吃。但健林一旦看到住宅地产的局限，就坚决转型做商业地产。现在万达商业已成为全球最大的商业地产企业。在2010年，万达商业地产做得正红火，健林又一头扎向文化旅游，而且投资之大、动作之快，让人叹为观止。”

　　确实，王首富的神逻辑少有人能跟上。就在人们看到王健林大肆为文化旅游产业鼓与呼之际，他已抽身而出，变卖之决绝、动作之迅速，同样令人看不懂。

　　万达变卖文旅和酒店项目，加之2016年将旗下旅行社业务转让给同程旅游，已经基本将旗下文旅业务脱手，以至于劲旅集团总裁魏长仁对《中国经济周刊》记者感慨“觉得挺遗憾”，“万达这样的企业在做旅游，对行业的带动和影响还是比较大的。以前王首富太高调了，大家的期望值还是比较高的。”

　　是对文旅业务“突然”失去兴趣了吗？魏长仁认为这不太可能，像万达这样的企业，每一个动作都是经过深思熟虑、精确计算的结果。

　　那有没有一种可能，万达通过文旅项目在二三线城市核心地段低价拿地后，准备套现不干了？

　　众所周知，万达文旅项目在地方上拿地往往是以“底价”中标。由于万达文旅项目能带来大量投资，并带动当地经济发展，给地方政府带来政绩，因而地方政府对万达几乎采用“定向供地”的方式。

　　不信来看。6月7日，万达以74.77亿元底价拿下昆明市西山区24宗商住用地，总面积约92.66万平方米。而这次土地出让公告所列的条件中，无论是“具备五星级酒店开发经营的经验”“持有文化旅游项目不少于50万平方米建筑面积的产权证明”，还是“竞得人须建设大型综合文化旅游项目”“规划方案必须包括两个室内主题乐园、一个不低于五星级标准的酒店、一个旅游小镇”，似乎都是为万达“量身定制”的。而在更早的2016年8月，昆明市政府官网就曾发表文章称，西山区将建万达城，总投资300亿元……

　　6月30日，万达同样以底价66.75亿元拍得济南历城区潘田片区的16宗地块，折合楼面价仅为2800元/平方米。而据估算，目前历城区的房价约为1.5万元/平方米。

　　“万达文旅城在拿地的问题上值得关注，过去拿地以这种名义拿，地价比较低。从未来来看，这种低价拿地的模式可能越来越难以操作。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者说。

　　首先，文旅项目投入巨大，且回收周期长。王健林“要让上海迪士尼乐园10到20年内盈不了利”的豪言更是遭遇尴尬——就在上个月，迪士尼落户上海一周年之际，即已宣布：2017年Q2财季“小幅盈利”，预计2017财年结束时（截至今年10月）可以“收支平衡”。而被王健林寄予厚望的万达城仅少部分开业运营，“群狼斗好虎”之势尚未形成，而且开业的几家，业内人士也委婉评价“与迪士尼还有很大差距”。

　　一位观察人士告诉记者，“文旅项目的运营难度很大，恋战不如放手，符合首富的风格。”

　　其次，广泛“铺摊”带来的负债高企也成为万达实实在在的压力。

　　再来看，地方政府在万达文旅项目中要求配建的五星级酒店等设施，会不会让万达不胜其重？目前万达城大多选址二三线城市，而高星级酒店对地段的要求很高，经营状况和地段挂钩。

　　其实，酒店板块早就是万达的“后腿”。从融创的公告中也可看出：这次收购的76家酒店组成的酒店项目2016年ROE（净资产收益率）仅为2.61%。万达酒店发展（0169.HK）2016年年报也显示，该公司年度营业额锐减82%。

　　“当孩子养，当媳妇夸，当猪卖，乃首富之道。”难怪有人如此戏谑。

　　对于融创来说，这次收购意味着什么？其实其已经在公告中直言不讳——此次合作，以合理的成本为本公司补充大量优质土地储备和物业资产，将为本公司未来持续健康发展提供巨大的支撑。说白了，看似买文旅项目，实则买入的是土地储备。

　　也许有人会说，公告里说了，文旅项目交割后仍维持品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。可见，万达并不是简单的“卖资产”，更多的是换一种方式来经营。

　　对此，上述观察人士认为，未来是不是继续由万达来运营还不好说。“因为万达和地方政府签的协议是一体化的，由万达来投资运营，说走就走，对地方政府是交代不过去的，要给政府一个说法。对外也能在万达轻资产转型上‘自圆其说’。此外，团队的稳定和过渡对当下来说也很重要。”浸淫商场多年的王健林，能不深谙此道？

　　对赌上市的压力

　　这一场并购，因为突如其来，更因为双方都是“武林高手”，故并购虽已明文张榜，理由也冠冕堂皇，但江湖上却流传着各种传说。

　　其中，着急把万达商业送上A股市场，或许是一种比较靠谱的说法。

　　卖资产为了什么？王健林明确说了，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款。通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降。